Si estás pensando en vender un inmueble, una de las preguntas más frecuentes es: ¿cuánto tendré que pagar de plusvalía municipal? Este impuesto, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), sufrió una reforma importante en 2021 que cambió radicalmente la forma de calcularlo. Te explicamos todo lo que necesitas saber.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Es un impuesto municipal que grava el incremento de valor del suelo urbano que se produce desde la adquisición hasta la transmisión de un inmueble. Se paga al ayuntamiento donde se ubica la propiedad y se liquida cuando se vende, dona o hereda un inmueble urbano.
La reforma de 2021 (RDL 26/2021)
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucional el anterior sistema de cálculo, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2021 que establece dos métodos de cálculo. El contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:
Método objetivo
Se basa en el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, multiplicado por unos coeficientes que varían según los años de tenencia del inmueble. Estos coeficientes se actualizan anualmente en los Presupuestos Generales del Estado.
A la base imponible resultante se aplica el tipo impositivo que fije cada ayuntamiento (máximo 30%).
Método real
Se calcula sobre la ganancia patrimonial real obtenida en la venta, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición. Solo se tiene en cuenta la parte proporcional correspondiente al valor del suelo (no a la construcción).
Precio de venta × % suelo catastral − Precio de compra × % suelo catastral = Ganancia del suelo
¿Cuál elegir?
En general:
- Si has tenido el inmueble muchos años y los precios han subido mucho, suele convenir el método objetivo
- Si la ganancia real ha sido moderada o nula, el método real suele ser más favorable
- Si has vendido con pérdidas, estás exento de pagar (no se tributó nunca la plusvalía en caso de pérdida, pero ahora queda claramente regulado)
Exenciones principales
- Venta con pérdidas: si demuestras que no ha existido incremento de valor, no pagas plusvalía
- Dación en pago: en ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual
- Transmisiones entre cónyuges derivadas del régimen económico matrimonial
- Aportaciones a la sociedad conyugal
Bonificaciones
Algunas muy importantes según el municipio:
- Herencias vivienda habitual: bonificación de hasta el 95% en muchos ayuntamientos para la transmisión mortis causa de la vivienda habitual del fallecido
- Otras bonificaciones locales que cada ayuntamiento puede establecer
Plazos de pago
- Venta (inter vivos): 30 días hábiles desde la transmisión
- Herencia (mortis causa): 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6
Calcula tu plusvalía
Utiliza nuestra calculadora de plusvalía municipal gratuita para obtener una estimación precisa. Y si necesitas asesoramiento sobre la operación, en MarXal te ayudamos a planificar la venta y optimizar la carga fiscal.